Wir, MPT Advisory, übernehmen neben dem Assetmanagement auch die Vertretung des Eigentümers.
Die Aufgaben des Assetmanagements
sind international regelmäßig sehr genau definiert. So wird unter Assetmanagement das strategische und das operative Management einer Immobilie, bzw. eines Immobilienportfolios auf die gesamte Haltedauer der Immobilie verstanden.
Diese Definition umfasst eine Vielzahl von Aufgaben und Tätigkeiten, das beginnt bei der generellen Strategie, die die Basis des Managements eines Portfolios bilden soll, bis hin zur Finanzierung etc. International wird auch das Management der die Immobilien haltenden Gesellschaft unter das Assetmanagement gereiht.
In Österreich findet sich keine klare Festlegung dieser Disziplin der Immobilienwirtschaft.
Umso wichtiger ist es, sich darüber klar zu werden, welche Aufgaben und Verantwortlichkeiten bei der Bewirtschaftung von Immobilien von wem übernommen werden sollen.
Sehen wir uns das am Beispiel der Assetklasse „Shopping Center“ doch genauer an.
Die „Verwaltung“ des Shopping Centers liegt in den Händen des Centermanagements.
Das Centermanagement ist üblicherweise für folgende Aufgaben verantwortlich:
Teilen Sie uns Ihre Erfahrungen mit! Wie sehen Sie die Aufgaben des Assetmanagers und sein Verhältnis zum Eigentümer? Gerne stehen wir für ein weiterführendes Gespräch zur Verfügung.
Die Hauptaufgaben des Kaufmännischen Gebäudemanagements umfassen das Vermietungsmanagements, die Optimierung der Nebenkosten, die Erarbeitung der notwendigen Budgets und ein entsprechendes Berichtswesen. Auch Marketing und Werbung fallen unter die Aufgaben des kaufmännischen Gebäudemanagements.Unter das Vermietungsmanagement fällt die gesamte Mieterbetreuung, bis zum Mahnwesen, aber auch die Verantwortung für die Vollvermietung zu marktkonformen Konditionen.
Unter Kaufmännische Verwaltung reiht sich vor allem die Objektbuchhaltung.
Das Technische und Infrastrukturelle Gebäudemanagement umfasst die gesamte technische Betriebsführungdes Hauses. Gerade bei Shopping Center ist die Betreuung der technischen Anlagen, wie Rolltreppen, Lifte, Heizung-, Lüftung- und Klimatisierung, aber auch der Überwachungseinrichtung aufgrund der hohen Kundenfrequenz von enormer Bedeutung. Selbstverständlich ist auch der Brandschutz ein wesentlicher Teil der Aufgaben. Es braucht eine Brandschutzordnung, den Brandschutzbeauftragten und die regelmäßige Kontrolle der Brandschutzeinrichtungen. Die Kleinigkeiten, wie regelmäßige Kontrolle und Austausch der Leuchtmittel, insbesondere der Notbeleuchtung, verstehen sich von selbst. Es muss die Reinigung des Gebäudes, der Winterdienst, die Grünflächenbetreuung, der Sicherheitsdienst organisiert und überwacht werden.
Teilweise werden diese Tätigkeiten auch von einem eigens eingerichteten Facility Management übernommen, das sich wiederum entsprechender Dienstleister bedient. Die Auswahl des Facility Managements oder der Dienstleister obliegt regelmäßig dem Centermanagement.
Was bleibt für das Assetmanagement?
Das Assetmanagement legt den Rahmen für die Tätigkeit des Centermanagements fest:
So ist es für die Marketingstrategie verantwortlich, darunter fällt ganz wesentlich die Positionierung des Shopping Centers in der catchment area.
Auch die Festlegung der Vermietungsstrategie ist Aufgabe des Assetmanagements. Welche Mieter sollen angesprochen werden? Welche Ausrichtung soll das Shopping Center nehmen? Wie hoch soll z.B. der Anteil des Foodcourts werden, wieviele Flächen auf Textiler entfallen, und vieles mehr.
Selbstverständlich braucht es auch einen mehrjährigen Plan für Investitionen, Refurbishmentmaßnahmen etc. Wer das Baumanagement übernimmt, hängt häufig vom Umfang bzw. von den Auswirkungen der Baumaßnahmen ab. Mieterausbauten leitet idR das Centermanagement. Das Assetmanagement verantwortet das Reporting gegenüber dem Eigentümer. Es erstellt in der Regel auch das Gesamtbudget, d.h. inklusive der Besitzgesellschaft, und den Businessplan und verantwortet das Rechnungswesen. Auch die immer wichtiger werdende Compliance ordnen wir dem Assetmanagement zu.
Der Geschäftsführer der Besitzgesellschaft wird meist vom Eigentümer gestellt, dieser verantwortet dann auch die Finanzierung der Besitzgesellschaft und das Liquiditätsmanagement, insbesondere dann, wenn diese in einem Konzernverbund eingebunden ist.
Auch wenn die obige Auflistung der anfallenden Tätigkeiten keinesfalls einen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt, ist klar erkennbar, dass es eine gute Abstimmung der Tätigkeiten und Verantwortlichkeiten zwischen Eigentümer, Assetmanagement und Centermanagement braucht, um eine reibungslose Bewirtschaftung eines Shopping Centers zu erreichen.
Darüber hinaus gilt es neue Entwicklungen gut zu beobachten und zeitgerecht zu reagieren. Man muss ja nicht gleich an die Ausweitung des Online-Business denken, es genügt, wenn sich andere Retailer im Einzugsgebiet des Shopping Centers neu positionieren.
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