Die Repositionierung von Gewerbeimmobilien

Repositionierung ist ein sperriger Begriff. Doch worum geht es dabei genau?

Ganz gleich, ob es sich um ein Einkaufszentrum, Fachmarktzentren, Bürogebäude oder sogar Wohnhäuser handelt, ein lang anhaltender hoher Leerstand birgt eine Vielzahl von Problemen.

Nicht nur fehlen die Einnahmen, um die laufenden Betriebskosten vollständig zu decken, sondern das Gebäude erhält auch einen negativen Ruf am Markt. Potenzielle Mieter zögern, in das Gebäude einzuziehen, die Kundenfrequenz sinkt und Finanzierungspartner werden nervös.

Besonders dann, wenn der Schätzwert nach unten korrigiert wird oder Finanzierungsbedingungen wie das Verhältnis von Darlehen zum Schätzwert (LTV), die Zinsdeckungsquote (ISCR) oder die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR) nicht mehr erfüllt werden können, beginnt der Stress.

Es bedarf dringend Maßnahmen, um die Ertragskraft der Immobilie wiederherzustellen und zu einer Wertsteigerung zu führen.

Um eine Immobilie wieder „marktfähig“ zu machen, oder anders ausgedrückt, eine erfolgreiche Restrukturierung durchzuführen, ist eine intensive Auseinandersetzung mit der Immobilie erforderlich.

Alles beginnt mit der Fehlersuche. Dies mag trivial klingen, doch eine gründliche Analyse der Stärken und Schwächen eines Gebäudes ist ein äußerst aufwendiger Prozess.

Gibt es technische Mängel, die potenzielle Mieter abschrecken? Die Zufriedenheit der Mieter ist ein wesentlicher Bestandteil dieser Analyse. Stoßen Kunden auf mangelnde Sauberkeit, nachlässigen Zustand, unpassende Mietermischung oder fehlenden Service usw.?

Ist die derzeitige Mieterstruktur und sind die bestehenden Mietverträge zukunftsfähig? Welche Qualität hat das Einzugsgebiet („catchment area“) in Bezug auf Durchschnittseinkommen, usw.? Wie ist die Lage in Bezug auf Erreichbarkeit, usw.?

Wie sieht die Konkurrenz aus? Dies betrifft nicht nur andere Anbieter ähnlicher Dienstleistungen, sondern auch Preisgestaltung und Gebäudebeschaffenheit, usw.

Kurz gesagt, ist das Angebot geeignet, die Bedürfnisse potenzieller Kunden zu befriedigen?

Eine genaue Analyse führt zu einem umfassenden Maßnahmenkatalog, der die Leistung verbessern wird.

Es können bauliche Maßnahmen wie Erweiterungen, Renovierungen oder Upgrades erforderlich sein, um die Attraktivität für Mieter zu steigern. Auch eine Umgestaltung kann erfolgen, indem beispielsweise ein Einkaufszentrum von reinen Einzelhandelsflächen zu einer Mischfläche umgewandelt wird, in der Büroflächen, Arztpraxen usw. integriert sind. Ein Rebranding und eine völlig neue Positionierung können eine Änderung der Mieterstruktur mit sich bringen und das Einkaufszentrum oder Fachmarktzentrum wieder attraktiv für Kunden machen.

Büroflächen werden durch flexible Nutzungskonzepte wie beispielsweise Shared Offices und erweiterte Services attraktiver für Mieter und insbesondere für deren Mitarbeiter. Geschäftslokale können in Lagerflächen umgewandelt werden, oder ein Teil der Wohnungen kann als Serviced Apartments vermarktet werden.

Auch das Thema „Kosten“ darf nicht vernachlässigt werden. Hohe Betriebskosten schrecken ab. Es muss ein vernünftiges Verhältnis zwischen erzielbaren Umsätzen und Mietkosten gewahrt werden (Occupancy Cost Ratio).

Gezieltes und kreatives Marketing erweitert die Zielgruppe. Dieses Thema wird häufig unterschätzt.

Nicht zuletzt muss die Dienstleistungsqualität stimmen, insbesondere im Property- und Centermanagement.